旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)價值如何評估?
發(fā)布時間：2018/09/19
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旅游景區(qū)整體資產(chǎn)評估主要包括旅游景區(qū)固定資產(chǎn)評估和旅游景區(qū)無形資產(chǎn)評估。旅游景區(qū)固定資產(chǎn)評估是指景區(qū)投入的基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)的評估；旅游景區(qū)的無形資產(chǎn)評估主要包括旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)評估、收費權(quán)評估、商標(biāo)權(quán)、品牌、資源性無形資產(chǎn)（區(qū)位優(yōu)勢、社會資源、歷史文化內(nèi)涵等）的評估。
將景區(qū)無形資產(chǎn)評估值合理量化的好處
1利用無形資產(chǎn)吸引投資、增資擴(kuò)股、或作價入股2 可利用無形資產(chǎn)質(zhì)押貸款、工商注冊、許可使用、轉(zhuǎn)讓、租賃承包、清算拍賣等4企業(yè)與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌，進(jìn)而打入國際市場的需要5保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)的需要。為企業(yè)打假、侵權(quán)提供索賠依據(jù)6通過無形資產(chǎn)評估，可以摸清家底，為經(jīng)營者提供管理信息旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的形成因素按照資源屬性，可以把旅游資源分為自然景觀(地文景觀、水域風(fēng)光、氣候天象、生物景觀)和人文景觀(文物古跡、民俗風(fēng)情、城鄉(xiāng)風(fēng)貌、現(xiàn)代設(shè)施、宗教文化、文學(xué)藝術(shù)、飲食購物)兩大類型。自然景觀和人文景觀既有明顯區(qū)別，又有一定的聯(lián)系：自然景觀旅游資源一般要經(jīng)過人工的開發(fā)，或多或少帶有人文因素；人文景觀旅游資源往往要以自然景觀為基礎(chǔ)，并與其特色相協(xié)調(diào)。按照管理級別，我國旅游資源可分為世界級、國家級、省級和市(縣)級四種類型。世界級的旅游資源主要包括：被聯(lián)合國教科文組織列入《世界遺產(chǎn)名錄》的名勝古跡和列入“人與生物圈”保護(hù)區(qū)網(wǎng)絡(luò)的自然保護(hù)區(qū)；國家級的旅游資源主要包括：國務(wù)院公布的國家重點風(fēng)景名勝區(qū)、國家歷史文化名城和國家重點文物保護(hù)單位，林業(yè)部批準(zhǔn)的國家自然保護(hù)區(qū)、國家森林公園，國土資源部批準(zhǔn)的國家地質(zhì)公園等等。省級旅游資源主要包括省級風(fēng)景名勝區(qū)、省級歷史文化名城(鎮(zhèn))、省級文物保護(hù)單位、省級自然保護(hù)區(qū)、省級森林公園等；市(縣)級旅游資源主要指市(縣)級風(fēng)景名勝區(qū)、文物保護(hù)單位等。旅游資源的類型和管理級別，比較準(zhǔn)確地反映了各種資源的稀缺程度和品位的高低，是其價格形成的價值基礎(chǔ)，是價格確定的主要因素。旅游資源的空間范圍、地理位置、交通條件等客觀條件，以及國家政策導(dǎo)向、旅游發(fā)展?fàn)顩r等動態(tài)條件，直接決定了開發(fā)的前期投入和投資回報效果，是確定旅游資源價格的重要因素。3旅游資源經(jīng)營權(quán)的市場需求由于旅游資源的開發(fā)、使用和收益是一個投資大、周期長的過程，投資者對旅游資源經(jīng)營權(quán)的市場需求，直接決定其交易價格。對于已有一定開發(fā)程度的旅游景區(qū)，旅游景區(qū)的現(xiàn)有收入是確定其經(jīng)營權(quán)的價格的重要因素?，F(xiàn)有收入的確定應(yīng)從總收入中扣除計算周期內(nèi)的實際經(jīng)營成本。任何旅游資源經(jīng)營權(quán)總是與一定經(jīng)營時期相聯(lián)系的，經(jīng)營時間的長短主要由現(xiàn)有法律法規(guī)來確定的，同時也與資源開發(fā)建設(shè)的投資規(guī)劃有關(guān)，一般為30-50年不等。綜合上述因素，旅游資源經(jīng)營權(quán)價格形成可由下列公式一、公式二表示：其中：P代表旅游資源經(jīng)營權(quán)價格。公式一只適用于旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)價格確定；公式二適用于所有旅游資源經(jīng)營權(quán)價格確定。I代表旅游資源經(jīng)營權(quán)價格確定當(dāng)年，旅游景區(qū)的現(xiàn)有收入(income)。i％代表旅游景區(qū)自開發(fā)以來，旅游景區(qū)現(xiàn)有收入的年平均增長率。t代表旅游資源經(jīng)營權(quán)年限(單位：年)。A代表旅游資源年評估價格(assessedprice)，主要由旅游資源的類型和級別確定。α代表旅游資源開發(fā)條件系數(shù)，其大小在。和1之間。β代表旅游資源經(jīng)營權(quán)市場需求系數(shù)，其大小在0和1之間。7代表其他影響因素系數(shù)，其大小在0和1之間。當(dāng)前旅游資源經(jīng)營權(quán)價格確定的特點在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府定價只限于少數(shù)具有資源稀缺性、自然壟斷性、公益性、公用性的關(guān)系國計民生的重要商品。政府定價的依據(jù)仍是商品的價值，實行政府定價的目的是為了穩(wěn)定價格總水平，為國民經(jīng)濟(jì)計劃服務(wù)。而在旅游資源經(jīng)營權(quán)政府定價中，行為主體主要是分散的地方政府，定價的依據(jù)是與現(xiàn)有資源的低水平開發(fā)或破壞性開發(fā)的比較收益，定價的目的是為了加快本地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要。用旅游資源經(jīng)營權(quán)價格形成公式分析，現(xiàn)有旅游景區(qū)政府制定價格(用公式一分析)，往往注重旅游景區(qū)的現(xiàn)有收入(1項)和經(jīng)營年限(t項)，容易忽視旅游景區(qū)現(xiàn)有收入的年平均增長率(i％項)。例如，十堰市以武當(dāng)山1年的旅游總收入作價，按照 50年至70年的經(jīng)營年限，確定出武當(dāng)山的經(jīng)營權(quán)的低出讓價格為4億元；而現(xiàn)有旅游資源政府制定價格(用公式二分析)，表現(xiàn)為未能準(zhǔn)確地進(jìn)行旅游資源評估價格(A項)，在現(xiàn)有低效率經(jīng)營的巨大財政壓力和一哄而上急于出讓經(jīng)營權(quán)的激烈競爭下，過分壓低旅游資源的開發(fā)條件系數(shù)、經(jīng)營權(quán)市場需求系數(shù)和其他影響因素系數(shù)(α、β、γ項)，其極端情況便是旅游資源經(jīng)營權(quán)的“零轉(zhuǎn)讓”。旅游資源經(jīng)營權(quán)的分散的政府定價的特點，旅游資源經(jīng)營權(quán)的交易就不可避免地表現(xiàn)為“點對點”即分散的地方政府對具體的企業(yè)進(jìn)行談判的形式，或形式上的政府對若干企業(yè)的招標(biāo)行為等實質(zhì)上的非市場化運作。這與入世后所要求的統(tǒng)一、透明和可預(yù)見(uniform，transparentand predictable)的政策環(huán)境明顯不相適應(yīng)。3財產(chǎn)權(quán)利的不確定性導(dǎo)致投資信心不足由于旅游資源本身包含的內(nèi)容極為豐富，同時往往與其他諸如土地資源、水資源、氣候資源、森林資源等自然資源難以分離，旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓、受讓雙方的權(quán)利義務(wù)事實上難以準(zhǔn)確界定，加之“點對點”交易形式所包含的濃厚的感情等因素，使買賣雙方利益難以得到全面的確定，導(dǎo)致投資者投資信心缺乏。旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的確定原則根據(jù)旅游資源的資源屬性和管理級別，明確旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的有效主體。按照現(xiàn)有法律的規(guī)定，我國旅游資源絕大部分都是屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產(chǎn)的“代理人”，承擔(dān)著旅游資源的所有權(quán)、管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)。中央、省、市 (縣)級政府主要承擔(dān)著旅游資源的所有權(quán)，市(縣)政府主要承擔(dān)著旅游資源的管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)。在現(xiàn)有管理體制下，有必要明確不同級別、不同屬性的旅游資源經(jīng)營權(quán)的出讓主體。在實踐中，可實行“本級審批，兩級管理”的管理辦法：國家級旅游資源由國家級批準(zhǔn)單位審批，由省級政府實施出讓管理，省級資源由省級單位審批，市級政府實施出讓管理。旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格確定，不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，難以以單位價格的形式確定其價格。對旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的確定，應(yīng)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)按照規(guī)定的評估體系實行綜合評估，用旅游資源經(jīng)營權(quán)價格形式公式，以評估價計算市場價。按照統(tǒng)一、透明和可預(yù)見的要求，建立省、市兩級旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓市場，制定全國統(tǒng)一的出讓程序和經(jīng)營權(quán)爭議的處理辦法，通過旅游資源經(jīng)營權(quán)公開、公正、公平的交易，以市場價的形式實現(xiàn)國有資源的優(yōu)化配置。4由嚴(yán)格規(guī)范的法律法規(guī)保障實施旅游資源權(quán)的有序轉(zhuǎn)讓，是我國旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢，推行的早遲、成敗決定旅游業(yè)高速發(fā)展的早遲、成敗。旅游資源經(jīng)營權(quán)通過市場出讓，要實現(xiàn)旅游景區(qū)經(jīng)營的企業(yè)化，同時還要確保旅游資源的完整和可持續(xù)發(fā)展，既需要大膽穩(wěn)妥的探索，更需要制定嚴(yán)格規(guī)范的法律法規(guī)予以保障。旅游資源經(jīng)營權(quán)價格是在一定期限中持有旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。目前我國旅游資源(主要指以實物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源)的所有權(quán)歸國家，旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格是以旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游資源這個特殊標(biāo)的多年的資本現(xiàn)值總額，是旅游資源所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的形成包含兩種形式：其一是以價值為基礎(chǔ)的受供求關(guān)系調(diào)節(jié)的一般商品價格形式，如旅游風(fēng)景區(qū)中已投入和開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施；其二是以其稀缺性和經(jīng)營壟斷性為基礎(chǔ)形成的價格方式，如景區(qū)里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性，決定了旅游資源經(jīng)營權(quán)價格形成方式的復(fù)雜性，旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡單采用一般商品的價格決定形式。旅游資源和一般的國有資產(chǎn)也有較大區(qū)別，它是一種“公益性國有資產(chǎn)”，因此也不可將一般國有資產(chǎn)出讓經(jīng)營權(quán)的方式套用到旅游資源上。旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的評估指標(biāo)旅游資源在經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中包括完全未開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓和已有一定程度開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓，因此，對于完全未開發(fā)的旅游資源的經(jīng)營權(quán)價格，我們只能通過旅游資源自身的價值評估和預(yù)期收益狀況來確定；對于已有一定程度開發(fā)的旅游資源，由于旅游資源的構(gòu)成中既包括消耗了一般人類勞動的勞動產(chǎn)品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎(chǔ)的非勞動產(chǎn)品，其旅游資源經(jīng)營權(quán)價格確定時，既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變?yōu)槿祟惪芍苯永玫馁Y源的各種勞動消耗在旅游資源經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓中得以補償，同時還應(yīng)將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現(xiàn)的形式來實現(xiàn)其所有權(quán)價格。從旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的角度來進(jìn)行討論，也就是說對旅游資源自身價值的評估，主要考慮能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，能將其價值轉(zhuǎn)化為貨幣，換句話講，就是能對旅游者產(chǎn)生吸引力的價值進(jìn)行評估。3 科學(xué)價值(學(xué)術(shù)、研究、科考價值)；5 環(huán)境指標(biāo)(氣候、植被、水等環(huán)境質(zhì)量)。2旅游資源開發(fā)程度和開發(fā)條件指標(biāo)：旅游資源的開發(fā)程度指標(biāo)包括景區(qū)已開發(fā)投入的成本指標(biāo)，尚未開發(fā)的旅游資源的價值評估指標(biāo)兩部分。對于尚未開發(fā)的旅游資源的價值評估仍可采用上述指標(biāo)進(jìn)行評價，只是在評估時需注意與已開發(fā)景觀的協(xié)調(diào)和平衡。（1）旅游資源開發(fā)、建設(shè)成本：包括旅游資源勘測、規(guī)劃、設(shè)計成本；景點建筑物成本；基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本；土地利用成本。（2）生態(tài)環(huán)境保護(hù)成本：環(huán)境保護(hù)費用和環(huán)境綠化費用。（3）旅游資源管理成本：包括管理費用、人才培訓(xùn)費用、景點維護(hù)費用等。（4）損失補償成本：如，轉(zhuǎn)讓山林搞旅游開發(fā)，不僅使農(nóng)民失去勞動手段，而且會造成直接的經(jīng)濟(jì)損失，這些損失應(yīng)由受讓方補償。旅游資源的開發(fā)條件指標(biāo)是指對完全未開發(fā)的旅游資源和已有一定程度開發(fā)的旅游資源的開發(fā)和進(jìn)一步開發(fā)的可行性狀況的一個評價。具體包括：（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件(收入水平、勞動力數(shù)量、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)條件等)；（2）可進(jìn)入性(交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、依托中心城市的距離、通訊條件等)；旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估的方法1旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估：我國旅游資源絕大部分屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產(chǎn)的“代理人”，應(yīng)該成為旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的主體，同時也應(yīng)是委托估價的主體。旅游資源經(jīng)營權(quán)價格是一定年限的價格，受讓者必須向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。因此，出讓旅游資源的經(jīng)營權(quán)價格評估應(yīng)明確價格內(nèi)涵。旅游資源經(jīng)營權(quán)價格包括三部分，旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價格、投資成本以及旅游資源投資應(yīng)得利潤。旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價格是旅游資源的絕對收益和級差收益按社會平均利潤率(一般取銀行利息率)還原成本金的價格。投資應(yīng)得利潤是指本行業(yè)的平均利潤。2旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的估價方法：收益現(xiàn)值法是在估算旅游資源未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的折現(xiàn)率，折算為評估日收益總和的一種方法。這里須注意的是，由于旅游資源的開發(fā)程度的不同，收益的確定也應(yīng)不一樣。對于尚未開發(fā)的旅游資源的收益確定，我們可以采用假設(shè)開發(fā)法，在結(jié)合旅游資源的自身價值評估的基礎(chǔ)上，考慮旅游資源的開發(fā)條件和市場的需求狀況來估計旅游資源開發(fā)后的收益狀況。Ft：在對旅游資源假設(shè)開發(fā)的條件下能帶來的預(yù)期年收益水平；β：對旅游資源經(jīng)營權(quán)市場需求系數(shù)；k1：經(jīng)營權(quán)年限內(nèi)的年金現(xiàn)值系數(shù)。這里須說明一點，F(xiàn)t的準(zhǔn)確性取決于對旅游資源自身價值的正確評估和對旅游者需求的正確把握的基礎(chǔ)上。對于已有一定程度開發(fā)的旅游資源的收益主要以評估當(dāng)年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入(考慮其收益的年增長情況)為準(zhǔn)，I：評估當(dāng)年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入；k2：在經(jīng)營權(quán)年限內(nèi)的等差年值現(xiàn)值系數(shù)。①：對旅游資源的未開發(fā)部分的經(jīng)營權(quán)價格其確定方式采用①式。在用成本法計算出讓旅游資源經(jīng)營權(quán)價格時，其價格為旅游資源的投入成本價格與旅游資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸旅游資源所有者即國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。投入成本價格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權(quán)時支付的平均成本。R1+ R2是旅游資源的增值收益(增值地租)，它等于旅游業(yè)平均銷售利潤率與社會平均利潤率之差乘以旅游產(chǎn)品的銷售收入。 總之，在我國，旅游資源經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓在許多方面還待進(jìn)一步完善和規(guī)范，而對其價格的評估還處于探索階段，其理論和方法需進(jìn)一步深入研究，特別是應(yīng)加強(qiáng)理論界和實業(yè)界的交流與合作，在實踐中來完善其評估方法。
